10대 로펌 법무법인(유한) 동인부동산·건설전문센터 한국건설법무학회 정회원 윤현석 변호사입니다.오늘은 1. 상가분양사기 및 아파트분양사기에 언급되는 허위과장광고의 문제점과 광고가 분양계약의 내용인지 여부 2. 홍보물, 조감도, 도면과 다르나 손해로 볼 수 없다는 판례와 3. 도면에 없던 기둥이 있는 경우 손해로 보아야 한다는 판례를 살펴보도록 하겠습니다.실제로 분양받은 상가와 아파트가 분양계약 체결 당시 들었던 내용, 즉 카탈로그, 홍보물 등과 다를 경우 당혹스러울 수밖에 없기 때문에 그런 경우 어떤 대처를 할 수 있는지 부동산·건설 전문 변호사의 최적화된 대응 방안을 참고하시기 바랍니다.
Q) 변호사님 분양광고도 당연히 분양계약 내용 아닌가요?A) 판례의 기본 태도는 그렇지 않습니다.
일반 수분양자 입장에서는 분양광고, 홍보물, 카탈로그, 그리고 모델하우스와 견본주택을 통해서 확인할 수 있는 내용은 당연히 분양계약의 내용에 포함되고 실제로 그렇게 만들어진다고 생각하는 것입니다.따라서 이와 달리 시공된 경우 수분양자는 손해를 입은 것이며 분양업자는 채무불이행 또는 손해배상 책임을 져야 한다는 결론에 이릅니다.
그러나 안타깝게도 한국 대법원 판례는 기본적으로 분양광고 등은 청약 유인일 뿐 분양광고가 당장 분양계약의 내용이 된다고 볼 수 없다는 입장을 유지하고 있습니다.예외적으로 당사자 간에 분양광고를 상가 분양계약의 일부로 하는 명시적·묵시적 합의가 있는 경우에는 분양계약의 내용으로 볼 때 손해배상이 가능하다고 하는데, 어떤 광고가 허위과장에 해당하는지, 어떤 내용이 신의칙상 고지의무에 해당하는지에 관한 명확한 판단기준은 제시할 수 없고 구체적인 사안마다 전문가의 도움을 받을 수밖에 없는 것입니다.
Q) 변호사님 분양광고와 달라도 손해라고 할 수 없다는 판례를 알려주세요.A) 스트리트형 상가에 계단이 있던 판례입니다.
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1층에 이른바 스트리트형 상가를 광고하고 조감도나 카탈로그 1층 도면에는 보행자 도로를 통해 직접 출입할 수 있다고 표시돼 있었지만 완공 결과 상가 앞출입구에 2칸의 계단이 설치돼 광고와 달랐던 사례로 법원은 계단이 설치되지 않아 상가와 보행자 도로가 바로 인접해 있다는 내용이 분양계약에 포함됐다고 볼 수 없고 계단 설치에 관한 사항이 분양계약의 중요한 사항에 해당하지 않아 분양사가 수분양자에게 그런 사정을 고지할 의무도 없다고 판시했습니다.계단이 있어도 가시성에 큰 차이가 없었고 접근성도 크게 손상되지 않았으며 계단이 설치돼 있다고 분양가 다르게 책정되지도 않았다는 이유에서입니다.
Q) 변호사님. 상가 도면에 기둥이 있어도 그 내용을 적극적으로 알리지 않은 경우는?A) 손해를 인정했습니다.
도면대로 시공되지 않았다면 분쟁의 소지가 있을 수 있지만 도면대로 시공된 경우에도 그 내용을 적극적으로 고지하지 않았다는 이유로 분양사에게 손해배상 책임이 있다고 본 판례가 있습니다.기둥이 설치될 것은 어느 정도 예상할 수 있으나 특별한 사정이 없는 한 벽면이 기둥의 중심을 지나도록 하여 점포 내부로 침입하는 면적을 최소화하고 벽에 인접한 점포가 기둥에 의해 침범되는 전용면적을 서로 같거나 비슷하게 할 것으로 예상하는 것이 일반적이므로 점포 내 기둥의 위치와 형태 등을 비추어 볼 때 거래관행상 수분양자가 기둥의 존재나 크기 등에 관하여 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 경우라고 보기 어렵고,출처 : 법률 신문 뉴스도면에는 기둥이 존재하는 위치에 ‘□’로 표시되어 있기는 하지만 기둥을 의미하는 별도의 문구가 기재되어 있지 않고 정확한 크기나 면적이 표시되어 있지도 않다고 보고 분양사 측은 수분양자에게 고지의무 위반 등으로 인한 손해배상금을 지급할 의무가 있어 7810만원을 지급하라고 판단하였습니다.도면에 기둥이 표시되어 있습니다만, 그래도 손해를 인정한 것이군요.10대 로펌 법무법인(유한) 동인부동산건설전문센터 윤형석 변호사 사건 수행상가나 아파트, 오피스텔 분양 타운하우스나 전원주택을 매매한 뒤 광고와 달리 시공됐다는 이유로 사기분양을 호소하는 문의가 쇄도하고 있습니다.시공사 및 시공사의 경우 대형 로펌 법률자문 등을 통해 광고에 허위 과장이 없고 법적 책임이 없다고 주장하는 반면 입주예정자와 분양자는 전문적인 자문을 거치지 않고 법률적으로 의미 없는 의사를 전달하는 경우가 많았습니다.10대 대형 로펌 법무법인(유한) 동인부동산·건축전문센터 윤현석 변호사의 경우 다수의 아파트, 오피스텔 상가, 타운하우스에 관한 허위 과장광고, 분양사기 소송 손해배상 소송을 진행해 만족스러운 성과를 이끌어낸 명실상부한 해당 분야 전문가입니다.따라서 분양받은 상가에 도면이나 홍보물과 달리 시공된 내용이 있거나 고지되지 않은 부분이 있다면 윤현석 변호사와 상의하여 최선의 해결책을 찾아주시기 바랍니다.법무법인 동인서울특별시 서초구 서초대로74길 4 삼성생명 서초타워 15, 17, 18층법무법인 동인서울특별시 서초구 서초대로74길 4 삼성생명 서초타워 15, 17, 18층법무법인 동인서울특별시 서초구 서초대로74길 4 삼성생명 서초타워 15, 17, 18층